“买房”和“租房”有多大差别?经济学家:5年后,差距一目了然

  • 2021-04-20
  • John Dowson

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近日,北大教授冯科发表了对“年轻人该买房还是租房”的看法:买房子没有租房子合适,租房子住最划算。

此言一出,便引发网友热议。赞成派觉得,所言极是。一方面我国房价租金比水平普遍偏低,有些二线城市甚至一套200万市值的房产,租金租不到2000元/月,想要靠月租金回本至少需要七八十年。另一方面购房不仅要支付巨额首付款,没用还要背负超过工资半数的银行月供,买房确实不如租房;反对派则认为,说租房好的纯粹是“酸葡萄心理”,房子是资产,租金是消费。租房虽然价钱低,但也要看人脸色,而且面临随时被“赶出去”的风险,更重要的是租房很难享受到一座城市的教育、医疗等社会资源。因为有些城市孩子入学、户口迁移等都要求必须在本地有房。

事实上,过去这几年隔三差五总会有有头有脸的企业家或者明星站出来宣传“租房好”。曾经的地产大佬王石在2019年发表言论称,“年轻人即使买得起房子也不要着急买房子,先租房子住。因为一旦买了房子,实际就等于把自己限定在那里了。”同为开发商的潘石屹也建议年轻人,先租房再买房。理由有二:一是绝大多数发达国家买房的人只有20%,其他都是租房,租房也是共享的的一种;二是咱们的房子已经够多,房子难大涨。

知名歌星李健也倡议年轻人要做自己喜欢的事,不应该被房子、房贷所累,他曾经在接受记者采访时直言,“我不买房子,我一个房子都没有。但是我喜欢弹琴,我买很多吉他。”除此之外,金星、张智霖、王珞丹等也均在公开场合发表了类似观点。尤其是张智霖夫妇,婚后16年一直在租房生活。

2020年底,有机构调研数据也显示,在一线城市年轻人越来越倾向于租房生活,75.4%的被访者表示,买房虽好,但花费巨大,而且要提前透支未来二三十年的工资。相比之下,租房更自由,而且更经济划算。

年轻人到底该“买房”,还是“租房”?王思聪对年轻人是这样劝诫的:年轻人家庭条件不够好,应该先租房。一是因为现在很多城市的房价的确离谱,二是因为绝大多数城市的租售比都不合理,从经济学角度来看,租房更合适,三是花光父母的积蓄勉强上车,以牺牲了几代人的幸福为代价换来一套房子,这种啃老买房的行为非常愚蠢。

对此,有人觉得王思聪是站着说话不腰疼,自己含着金汤勺出生,无权发表这种言论。也有人觉得王思聪鞭辟入里,分析得头头是道,确实值得年轻人借鉴。

我们也觉得王思聪的回答确实可圈可点,既站在很多人家庭的现实角度给建议,也剖析了租房买房的经济账。年轻人到底该买房还是租房?经济学家董藩更偏向于支持年轻人买房。因为在经济学家看来,5年后,租房和买房的差别就会一目了然:5年后,买房不仅更安稳,而且可能获得巨额财富增长,更能够给子女良好的教育机会,租房虽然自由而且能享受当下,但“硬伤”明显。

首先,5年后买房的人或迎来财富升值,租房人可能面临更大的消费支出。当前阶段,全国各地市场虽然趋于稳定,但是很多城市房价仍然在上涨。不仅如此,从去年三季度到现在,一二线城市租金又迎来了明显上涨。这意味着如果你是租房,不仅要面临房价上涨未来更买不起房的困境,还不得不承担房租上涨,消费增加的烦恼。假设5年后房价平均上涨50%,租金上涨40%,这对于买房人而言,意味着名下的资产升值了50%,这对应的是自己财富的增加,而且租金上涨对他们没有影响,因为他们有自己的房子。但是对于租房人而言,不仅买房的难度提升了,而且还要负担更多的租金。重点要说明的是,5年后租房人可能会因为房价上涨了50%,最后彻底买不起房了。

其次,对土地有很深情结的中国人,可能更愿意“买房”,因为房子是成家立业的根本,买房是很多人一辈子梦寐以求的事情。所以才演变成了,现在全国各地的丈母娘嫁女,最基本的要求就是男方必须要有房。国人热衷于买房,房产作为婚姻的重要载体,5年后这个观念也不会发生巨大变化。租房和买房的差距,在5年后一目了然,有房的可能早已成家立业,租房的大概率还在独自漂泊;

再者,5年后,买房和租房的权益差距可能更大:享受教育、医疗的权益。拿教育来说,租房的不确定性事实上是极其不利于孩子的教育与成长的,一方面房屋租金水平偏低的区域,教育资源等也相应落后。如果租房想享受优质教育,自然可能花费更高的择校费等;另一方面,租房家庭可能面临多次搬家,而每一次搬家,孩子都可能面临重新择校,重新适应环境。众所周知,稳定的生活对于孩子的教育更重要。也即是说,虽然我们自己可以承受租房生活,但是从孩子接受教育出发,5年后,租房的“硬伤”就暴露了,租房和买房的差距也更一目了然了。

第四,从居住舒适度角度来说,买房也比租房更具优势。一方面,自己的房子自己想怎么装修设计都可以,但是租房就不行,一般情况是,房东配置什么家具自己就使用什么家具,租来的房子毕竟不是自己的家,房客自己也不可能替房东添置家具,即使是自己特别喜欢的。另一方面,租房并没有想象中的稳定。现实中绝大多数租客都体验过被房东驱赶,被中介欺骗,被室友打扰的种种不适。相比之下,买房就更舒适,更能给人安全感。这种感觉随着年龄的增长,更加强烈。结论就是,5年后,买房给人的安全感和舒适性更好;

第五,最后当然不得不提买房和租房的“经济性”问题,即到底哪个划算?业内衡量的指标是租售比。对比全国重点50城租售比数值,我们不得不承认,租房其实更划算一些——绝大多数城市租售比远远低于合理水平,有些房子甚至需要出租100多年才能收回成本。此外,租房生活每月的工资只有部分用来交房租(20%-40%),享受当下的机会更多,但买房可能每个月工资的绝大部分都要用来还银行月供,而且绝大多数人还完银行贷款后,所剩无几,其它消费自然会受限制,不敢娱乐、不敢应酬、不敢旅游,更不敢买喜欢的奢侈品。

不过我们前面也说了,如果5年后所购买房屋市场价值大幅增值,那么对于购房者而言,这是一笔稳定的财富增长,如果单纯以个人家庭财富来看,买房的收获将远远大于租房。因为房价上涨带来的财富增值,是工资性收入远远不能比的。但如果所购买的房屋5年后不增长反贬值,那情况则完全相反。

总结:到底该“买房”还是“租房”,其实并没有标准答案。从居住舒适度、权益等几个方面来看,5年后买房确实比租房优势更明显,而且差距可以说是一目了然。但是从支出成本和消费空间方面的对比来看,显然租房和买房的差距有所缩小。但是从国人买房安居、享受城市资源以及保值增值等的角度来看,毫无疑问买房还是比租房更好。所以,到底该买房还是租房,取决于个人家庭条件以及自身需求。丈母娘非要买房不可、孩子教育需要买房,面对这些刚性需求,想不买房也难。

买房or租房,你怎么选?

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